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(相關(guān)資料圖)

5月8號住建部和市場監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理降低住房買賣和租賃的服務(wù)費用。

中介費要降了。

有一說一，這次的新政的確是最近少有的真正利好樓市個體的政策。

引導(dǎo)二手房中介費降價，不管怎么著都是個好事，畢竟是實打?qū)嵉慕档土朔慨a(chǎn)交易成本，減少了個人在買房時的資金支出。

但面對突如其來的幸福時，還是要習(xí)慣問個為什么。

為什么在2020年樓市最火熱的時候不出，反而是在樓市疲軟的當(dāng)下出臺這樣的良政？

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新聞連起來看有時的效果會更好。

第一條，5月7號《7折賣房，昆山兩項目降價被政府處罰》

第二條，5月8號兩部門發(fā)文提出《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用》

關(guān)于第一條昆山房企降價賣房被叫停處罰的事，我寫了文章專門講了下，沒看的朋友可以點擊這里。

單說說兩件事的聯(lián)動效果。

頭幾天是新房降價受阻，現(xiàn)在就推動中介費用降低，這兩個聯(lián)動操作非常好的詮釋了網(wǎng)上的一句話。

“為了救樓市，可以提供了除新房降價之外的一切措施”。

換句話說，只要新房價格基本穩(wěn)住不動，其他什么都好談。

降低中介費為的是什么？是真的在嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼{(diào)研后覺得中介費用過高，需要有形的手來調(diào)控一下么？

如果真是為了這個，那為什么不在房價上升周期出手干預(yù)呢？

用各種調(diào)控手段都打壓不住的房價上升周期時，降低點中介費，好歹還能給買房群體省幾個月的房貸錢，怎么看都算是個利民的樓市政策，為什么那時候就想不出這個好辦法？

現(xiàn)在樓市啞火了，二手房掛牌飆升，新房去化減速時反倒把中介費想起來了，那我陰暗的揣測一下，這樣做恐怕只能有一個目的。

降低樓市的交易摩擦。

什么叫降低交易摩擦？

下調(diào)商貸首付比例。

降低限購政策門檻。

放寬房貸年齡年限。

降低房貸利率。

加大公積金貸款額度。

以上這些2022年后為了拉樓市一把而出臺的救市政策，都可以稱之為降低樓市交易摩擦成本的操作。

有些是降低資金摩擦的成本，比如房貸利率的降低，目的是為了減少個體購房后的月供成本，從而刺激個體加速購房。

有些是降低政策摩擦的成本，比如限購政策的削弱，目的是減少因為限購政策的阻擋，而導(dǎo)致出現(xiàn)個體有錢卻無法買房的現(xiàn)象。

不管是哪種交易摩擦的降低，其目的都是為了使樓市交易過程更加“順滑”從而刺激樓市的交易速度。

這次吹風(fēng)中介費用降低的新政，無非還是老瓶裝新酒，想在資金方面（中介費）再次減輕一點摩擦力，從而刺激人群加速進(jìn)場二手房市場，最終達(dá)到拯救新房市場的目的

有人可能奇怪，降低房產(chǎn)中介費明明利好的是二手房，怎么能扯到新房市場去？

四個字，曲線救國、

當(dāng)下二手房掛牌數(shù)量的上升已經(jīng)不是某個城市的單獨現(xiàn)象，相當(dāng)一部分城市快速上升的掛牌數(shù)量已經(jīng)成了一個蓄水量巨大的堰塞湖。

而一旦掛牌量達(dá)到一個臨界值，如果新房市場這邊還依然拉不起上漲逾期，土地市場還沒地價飆升的話，那么二手房為了套現(xiàn)離場的價格踩踏，就極有可能發(fā)生。

昆山的新房降價可以被叫停，二手房市場的業(yè)主降價可管不住，只要二手房的堰塞湖決堤，巨大的掛牌房源就有可能會以普遍性降價的勢頭瘋狂沖擊新房市場。

到時候給新房市場的只有兩個選擇。

要么依然“被動”的硬挺著不降價，等著市場被二手房沖擊成有價無市的僵局，然后再因為新房的去化大幅度降速導(dǎo)致房企大面積違約暴雷。

要么是不再被神秘力量所“束縛”，選擇和二手房“同流合污”一起降價，最終結(jié)果就是，房企因降價斷臂自救成功，等候的人群也因此等到了相對便宜房子，大家皆大歡喜。

所以為了新房，二手房必須救。

但殊途同歸，不管是哪種選擇，最終都只會導(dǎo)致新房滯銷或者新房價格大幅下跌，而這兩種結(jié)果又都會引起地方上的土拍遇冷。

一個是房企硬挺不降價賣房，導(dǎo)致手里沒錢買地，一個是房企大幅度降價賣房，導(dǎo)致土地價值下跌。

左右為難，看似擺著兩種選擇，其實無論選哪個都會讓習(xí)慣吃賣地這碗飯的地方上非常不爽。

于是在“充分”考慮到地方上的顧慮后，代表著centre意思的住建部和市場監(jiān)管總局這兩個強(qiáng)力部門就只能退而求其次，選擇了“隔靴搔癢”式的給二手房市場降低交易摩擦阻力的樓市新政。

降低中介費，較少交易成本，從而加快二手房流通的速度，只有流通交易加速了，才能讓擁有巨大掛牌量的二手房市場這個堰塞湖的水位不至于那么危險。

但是注意，以上這一切的假設(shè)有個前提，那就是這點中介費的降低真能加速二手房的流通。

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簡單算個賬。

一套面積100平米單價1.7萬總價170萬的房子，中介費收你2.5個點是42500元，OK現(xiàn)在要求降低中介費，那就大方點直接砍掉一半，只收1.25個點也就是21250元。

42500元-21250元=21250元，一套170萬總價的房子購買成本減少了21250元。

沒錯，支出確實是減少了，但問題是有多少人沒買房是因為卡在這21250元錢的中介費門檻上了？

沒有對比就沒有傷害，如果反過來是在房價這邊動刀子，允許新房降價從而帶動二手房價格下行，只要每平米均價降低1000元，那么這套房子的總價就能下降到160萬。

10萬塊就這么沒了。

這才是單價降低了1000元，但凡單價下跌個10%，一平米降價就是1700元，100平米的房子下來就要少整整17萬。

10%的跌幅算大嗎？一點也不大。

當(dāng)然了，如果真允許新房大幅度降價從而帶動二手房價格下行，那也不用費盡心思的在中介費這點邊角料上下功夫琢磨了。

本來是怕掛牌量暴增的二手房崩了后沖擊新房價格才想出的降低中介費的操作，如果都允許新房自己降價自救了，二手房這邊的“曲線救國”也就顯得多此一舉，沒必要存在了。

所以中介費的降低確實是利好個體的政策，這個要承認(rèn)并且還必須得稱贊一下，但要想靠降低中介費的操作重新把樓市送入升溫通道，那基本屬于妄想。

病根還是在房價。

說句夸張的話，現(xiàn)在中介全部免費服務(wù)了，人群就會立馬蜂擁進(jìn)場買房嗎？難道真是那幾萬塊中介費擋住人群買房的腳步？

如果真是這樣，那就太好辦了，各城市統(tǒng)計一下本市各行政區(qū)的住宅均價，然后直接按照滿傭3個點的中介費計算，允許當(dāng)?shù)胤科蟀研路靠們r降低3%。

100萬的房子降3萬，300萬的房子降9萬，500萬的房降15萬。

這點降幅比之前被叫停的深圳和昆山那幾個房企的降價幅度完全沒的比，房企承擔(dān)得起，地方上也不用擔(dān)心會沖擊土拍市場，完全可以試試看。

看看這可憐巴巴的3%的降價，到底能不能力挽狂瀾的拉樓市一把。

答案，我想是顯而易見的。

新房的去化減速，房企的債務(wù)高企，地方的土拍遇冷，銀行等金融機(jī)構(gòu)的深陷其中，樓市走到今天所遇到的種種癥結(jié)，其實都很清晰的指向了一個核心問題。

這個的核心問題大家都很清楚，但卻全部選擇了避而不談。

這種情況怎么說呢？

就好像一個運動員在射擊一個標(biāo)靶，運動員的視力很好，槍法很棒，槍械本身也調(diào)校的很OK，但是啪啪啪幾槍下來，56789環(huán)都有被打中，唯獨10環(huán)一槍未中。

如果只是一次沒中沒關(guān)系，可能是沒有發(fā)揮好，但要是次次都打不中，那就有點讓人費解。

運動員的客觀條件明明是可以打中10環(huán)，但實際操作起來卻總是差之毫厘，與靶心一直會保持那么一點點距離。

造成這種詭異情況的可能只有兩個。

要么運動員真的是連續(xù)發(fā)揮失常，導(dǎo)致總是無法命中10環(huán)靶心。

要么那就是運動員出于某種考慮，起碼在當(dāng)下這個時間點上，他還不想去命中10環(huán)。

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先是降低房貸利率，然后是下調(diào)首付比例，接著放寬限購政策，當(dāng)傳統(tǒng)救市組合拳打完后，中介費的降低也被推到了臺前。

為救市轉(zhuǎn)了一大圈，終于想起了最后一顆“軟柿子”。

也不奇怪，一切都是為樓市服務(wù)，關(guān)系到銀行利潤的房貸利率都能被降低，讓中介行業(yè)出點血貌似也不是不能理解。

今天剛看到的數(shù)據(jù)，小陽春最后一絲溫暖已經(jīng)宣告結(jié)束，過去的4月份二手房交易量開始大幅度下跌，上海二手房交易量環(huán)比下降26.71%，北京下降37.3%，杭州下降32.7%，合肥下降40%。

如果只是交易量下降還沒事，但問題是二手房掛牌量還在繼續(xù)穩(wěn)步上升，堰塞湖的高水位還在持續(xù)。

指望中介費降低的操作給堰塞湖放水的同時幫助樓市升溫，這種想法是美好的，但效果大概率可以確定基本為0。

接下來類似于囚徒困境的狀態(tài)會在二手房市場內(nèi)蔓延，當(dāng)二手房掛牌數(shù)量達(dá)到一個臨界點時，突破困境的人就會陸續(xù)出現(xiàn)。

大概率會先是小面積小幅度的降價，如果潛在購房群體接受了這個幅度的降價那是最好，大家順利完成交易，然就市場維持在一個平衡點。

但萬一潛在購房人群對這個降價的幅度不買賬，那爭著想套現(xiàn)離場的人群就極有可能會加大降價幅度。

如果真是這樣，距離堰塞湖決堤的口子大概率就不會太遠(yuǎn)了，而各地肯定不愿意看到這個情況，所以接下來一些我們想不到的救市操作肯定還會繼續(xù)。

靜等著看演出吧。

就這樣。

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