2017年，萬科花費511億巨款拿下的廣信資產包被王石譽為是自己告別萬科的“大禮包”。禮包中含有寸金寸土的廣州市區16宗可開發土地。為了盤活廣信資產，萬科特地成立了廣州萬溪獨立于萬科廣州，來負責股權債權梳理、存量房運營管理、資產包內地塊項目的拆遷改造及后期開發等工作。

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然而幾年過去，截至去年底，規劃建筑面積達到211萬平方米的廣信資產包僅成功轉化了兩個項目，計容開工面積45.17萬平方米，計容竣工面積1.97萬平方米，年末土儲還剩134.12萬平方米。

近日，資產包里的兩塊地塊更是重新出現在了土拍市場。在廣州市規劃和自然資源局公布的今年第二批集中供地名單中，萬科廣信資產包中的蕙蘭苑、紫蘭苑地塊均在其中。目前，該兩宗地塊已掛牌，合計起拍總價約34億元。有業內人士透露，房地產開發回款周期長，資金壓力大，賣地賺差價，對于萬科而言更具性價比。

就連現任萬科總裁祝九勝也曾坦言，“一個資產包的金額這么龐大，對整個集團資金的占用、效率肯定會產生壓力。”

2020年6月29日，萬科宣布為廣信資產包引入以信達為首的7家戰略投資者，萬科持有廣州萬溪的股權比例將下降至50%，萬科將繼續擔任項目操盤方，推進項目建設。本次交易完成后，萬科將整體回籠資金390.4億元。

但天下沒有免費的午餐，7家戰略投資人出資的同時與萬科簽下對賭協議。廣州萬科及廣州萬溪需確保自《合作協議》簽訂之日起滿五年內，廣州萬溪及下屬企業取得廣信資產包內資產對應的不少于210.98萬平方米權益計容建面的批復文件，否則就要回購新股東持有的廣州萬溪股權并承接其對廣州萬溪的債權，回購的股權及承接債權比例不低于新股東總持股比例的50%；

年報顯示，2023年，廣州廣信資產包項目計劃開工計容面積32.61萬平方米，計劃竣工計容面積21.41萬平方米，假使計劃都能完成，截至今年年底，累計的計容建面也不過77.8萬平方米。在不足2年的對賭期限前，廣信資產包仍剩下一大半的土儲需要轉化。換言之，萬科仍存在較大的對賭失敗風險。

而在引入戰略投資者之外，廣州萬溪還在積極尋求其他融資途徑。據《中國銀行保險報》報道，郵儲銀行深圳分行在了解到廣州萬溪并購廣東國投資產包項目融資需求后積極響應。郵儲銀行深圳分行最終以并購銀團的形式參與該項目，收購形式為受讓現有股權及承接債務式并購，并購交易總價超500億元。

除了資金占用，在龐大的廣信資產包面前，萬科在廣州乃至南方區域的拿地節奏也有所放緩。巧婦難為無米之炊，這也直接導致了包含廣州在內的萬科南方區域業績停滯不前，甚至出現下滑。2020年，萬科南方區域營業收入1122億元，收入占全公司比重26.78%；到了2022年，南方區域的收入只剩1004億，收入占比下降至21.21%。今年一季度，萬科在廣州市場實現的權益銷售金額僅27.5億元，落后于越秀地產、保利發展、廣州地鐵。

雪上加霜的是，近日，萬科南方區域城市更新總經理李升陽被傳出因協助調查被帶走，萬科南方區域方面表示，李升陽因個人原因，正在配合佛山相關部門調查。據悉，李升陽于1997年進入萬科，曾先后擔任佛山萬科的總經理、廣州萬科總經理。

老將的“失聯”無疑給已背上500億甜蜜負擔的萬科南方區域再挖了一個深坑。（內容來源|商業華觀）

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